Při obchodování s nemovitostmi často narazíte na výrazy jako znalecký posudek, odhad tržní hodnoty, odhad obvyklé ceny, tržní ocenění a administrativní odhad (nebo jen odhad).

Odhady nemovitostí lze obecně dělit na dvě skupiny: 1) odhady se stanovením tržní hodnoty nemovitosti - tzn. odhad tržní hodnoty; 2) odhady zpracované dle cenového předpisu stanoveného vyhláškou - tzn. znalecký posudek. Přestože jsou mnohdy zpracovávny stejnými odborníky, nejde je kvůli zásadním rozdílům zaměnit. Každý z nich se využívá k jinému účelu.

Jednoduše řečeno, znalecký posudek vypovídá o tom, kolik se toho prostavělo a před jakou dobou. Zatímco odhad tržní ceny posuzuje ceny srovnatelných nemovitostí v blízkém okolí a daném čase. Jedná se tedy o dva zcela odlišné dokumenty.

Odhad tržní hodnoty nemovitosti (odhad obvyklé ceny, tržní ocenění)
Tržní odhad udává reálnou hodnotu nemovitosti na trhu. Jedná se o cenu, jíž bylo dosaženo při prodejích stejné nebo obdobné nemovitosti ke dni jejího ocenění. Zohledňují se všechny okolnosti, které mají na cenu vliv. Důležitými faktory jsou majetkoprávní poměry, lokalita, okolí nemovitosti, dostupné služby, občanská vybavenost a v neposlední řadě obecná finanční situace. Tuto problematiku lze tedy definovat jako odhadcem stanovenou cenu, kterou má daná nemovitost na trhu. Třebaže nejde o tabulkovou hodnotu, zpravidla bývá odhad velmi přesný.

A proč se zpracovává? Především pro potřeby klientů bank žádajících o úvěr či hypotéku. Mezi další příklady patří vypořádání dědictví, soudní spory, dražby, exekuce a ocenění vkládaného majetku do základního jmění společnosti. V neposlední řadě jej můžete využít u koupě nebo prodeji nemovitosti, kdy Vám sdělí rozmezí reálné hodnoty dané nemovitosti na trhu.

Znalecký posudek (administrativní odhad)
Jak napovídá název, posudek zpracovává soudní znalec jmenovaný podle zákona soudem nebo ministrem financí. Popisujeme ho jakožto ocenění prováděné "tabulkově" podle zákona a platné prováděcí vyhlášky. Nutně tedy nereflektuje reálnou hodnotu nemovitosti na trhu.

Je používán především pro ocenění nemovitosti při prodeji. Zde znalecký posudek s administrativní cenou činí základ pro stanovení daňového základu pro výpočet daně z nabytí nemovitých věcí. Dále hraje roli u stanovení daňového základu pro daň darovací a dědickou. Administrativní ocenění je tedy relevantní zejména kvůli daňovým potřebám státu. Uplatnění má ovšem i u těchto dalších případů: vkládání majetku do obchodních společností, potřeby restitucí, vypořádání SJM (společné jmění manželů), pro potřeby exekutorských úřadů a správců konkurzních podstat nebo při určení obvyklého nájemného.